房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的自有資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和歷年收益結(jié)存形成的權(quán)益資本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的自有資金是衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實(shí)力和項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險的重要因素。為降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的授信風(fēng)險，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利完工，人民銀行和銀監(jiān)會均對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的自有資金比例有明確要求，各股份制商業(yè)銀行也制定相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款政策。因此，在商業(yè)銀行授信審批過程中，信貸審批人員應(yīng)通過核實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的自有資金來測算其資金缺口，而在核實(shí)自有資金時，應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自有資金的界定問題，防止開發(fā)商任意擴(kuò)大自有資金范圍，掩蓋項(xiàng)目資金缺口。

    一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例達(dá)到政策要求的主要手法。

    1、虛增資本公積。這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例達(dá)到政策要求最為直接的手法。虛增資本公積的方式主要有以下兩種：一是股東以土地使用權(quán)、資金或股東對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)作為投資，直接增加資本公積；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過接受企業(yè)股東債務(wù)豁免、捐贈所得或資產(chǎn)重估增值部分計入資本公積。根據(jù)企業(yè)會計制度和會計準(zhǔn)則，股東追加投入應(yīng)增加企業(yè)實(shí)收資本，出現(xiàn)資本溢價才能增加資本公積；而債務(wù)豁免、捐贈所得或資產(chǎn)重估增值計入資本公積時，并未計提相應(yīng)的應(yīng)交稅金，也不符合企業(yè)會計制度和稅收政策的相關(guān)規(guī)定。

    2、股東或關(guān)聯(lián)公司借款、承包商及材料供應(yīng)商墊資等納入自有資金比例進(jìn)行核算。股東或關(guān)聯(lián)公司借款實(shí)質(zhì)上屬于對外負(fù)債，一般不能算作自有資金，而承包商及材料供應(yīng)商墊資屬于對外借款，由于留置權(quán)等因素，承包商墊資的受償將優(yōu)先于銀行貸款，因此不能算作開發(fā)企業(yè)的自有資金。

    3、項(xiàng)目拆分、滾動開發(fā)。項(xiàng)目規(guī)模較大，確實(shí)存在拆分的需要。但部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，人為進(jìn)行項(xiàng)目分期開發(fā)，以達(dá)到自有資金比例符合政策要求的手法，在房地產(chǎn)項(xiàng)目信貸審批過程中需引起高度關(guān)注。具體而言，只有項(xiàng)目立項(xiàng)文件（含項(xiàng)目投資備案表等）明確項(xiàng)目分期建設(shè)且與建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證記載均一致，才能進(jìn)行項(xiàng)目分期開發(fā)。同時，在項(xiàng)目滾動開發(fā)中，如果分期開發(fā)出現(xiàn)重合，需重新測算項(xiàng)目分期的自有資金比例，以符合相關(guān)政策規(guī)定。

    4、調(diào)整項(xiàng)目投資估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資構(gòu)成中的“開發(fā)期稅費(fèi)”是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資相關(guān)的各種稅費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因銷售而產(chǎn)生的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅應(yīng)納入經(jīng)營稅金，不得納入總投資測算；“土地費(fèi)用”主要包括土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)用、征地費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等，土地增值部分不得納入總投資測算。此外，在估算項(xiàng)目投資時要分析各項(xiàng)目工程的內(nèi)容和成本費(fèi)用是否齊全，有無隨意擴(kuò)大收費(fèi)范圍或提高標(biāo)準(zhǔn)，有無漏項(xiàng)、少算或人為壓低造價等情況。

    二、從事實(shí)風(fēng)險的角度把握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金。

對房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金比例進(jìn)行限制，就是為了防止房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生風(fēng)險，以保障銀行、購房者的權(quán)益。僅此而言，自有資金比例的控制本質(zhì)上是對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的隱性擔(dān)保。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性特征，授信審批中需牢牢把握房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈狀況，以防范房地產(chǎn)項(xiàng)目的授信風(fēng)險。

    1、從財務(wù)角度分析自有資金，落實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際可使用資金情況。自有資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和歷年收益結(jié)存形成的權(quán)益資本。由于固定資產(chǎn)、長期投資等不能成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際投入，授信審批中需關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資金缺口以及實(shí)際可使用資金情況，嚴(yán)防由于資金鏈斷裂引發(fā)的流動性風(fēng)險。

    2、股東或關(guān)聯(lián)公司借款雖然不能視作自有資金，但客觀上增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可使用資金。因此，對于股東承諾銀行債權(quán)將優(yōu)先于股東借款獲得受償?shù)模伸`活把握房地產(chǎn)項(xiàng)目的自有資金比例。

    3、工程承包商、材料供應(yīng)商等的墊資不僅不能視為自有資金，即便事實(shí)上已成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的一個重要來源，也需嚴(yán)格把握，以防止法律沖突引發(fā)的道德風(fēng)險。我國相關(guān)法律法規(guī)對工程款拖欠、材料款優(yōu)先受償有著嚴(yán)格的規(guī)定，即使承包商、材料供應(yīng)商等承諾銀行債權(quán)優(yōu)先受償，也不會受到法律的保護(hù)。因此，銀行在鑒訂貸款合同時需對承包商、材料供應(yīng)商等的墊資明確為違法行為，在具體操作中，銀行需對貸款實(shí)行封閉式管理，由銀行根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和項(xiàng)目完成情況直接將資金劃付給承包商、材料供應(yīng)商等，杜絕應(yīng)付賬款的產(chǎn)生，從而確保銀行資產(chǎn)不因法律沖突而流失。

    4、對于已經(jīng)到賬的定金和房屋購買人支付的房屋預(yù)售款，可以作為能用于開發(fā)的資金，在分析是否存在資金缺口時考慮。但由于這部分資金只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來收入來源的一部分，而且一般均負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)，因此不能計入開發(fā)企業(yè)的自有資金。

    5、對于未來可能實(shí)現(xiàn)的銷售或預(yù)售，不僅不能作為自有資金考慮，而且不能計入資金來源的一部分。房產(chǎn)的銷售具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性，如果銷售不暢、但開發(fā)商已將其計入資金來源的一部分，則容易出現(xiàn)資金缺口，進(jìn)而導(dǎo)致銀行貸款不能及時、按期歸還。