文章看點(diǎn)：

1.分析成本數(shù)據(jù)庫(kù)的含義及其戰(zhàn)略價(jià)值。

2.探索一體化成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)路徑——立項(xiàng)、咨詢、軟件上線、軟件持續(xù)應(yīng)用4個(gè)階段。

3.解讀一體化成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的3個(gè)控制要點(diǎn)。

文/賽普專項(xiàng)事業(yè)部 鄧?guó)P

一、成本數(shù)據(jù)庫(kù)的市場(chǎng)背景

一方面，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率也將越來(lái)越低，這對(duì)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。另一方面，一些房企特別是中小型企業(yè)目前存在下述一些問(wèn)題：一盲目拿地，影響項(xiàng)目整體的收益情況，甚至影響整個(gè)公司盈利水平；二動(dòng)態(tài)成本遠(yuǎn)超目標(biāo)成本；三成本控制效果不明顯，還處于單純的成本核算階段。究其原因，無(wú)外乎是投資測(cè)算誤差大、目標(biāo)成本不準(zhǔn)確、成本管控不得力等原因。

在嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)下，如何有效地降低成本，成為眾房企尋求的“自救之路”。而降低成本，需要的是精準(zhǔn)的測(cè)算、有力的控制?！俺杀緮?shù)據(jù)庫(kù)”無(wú)疑應(yīng)時(shí)而生。

二、成本數(shù)據(jù)庫(kù)的含義

目前，行業(yè)內(nèi)對(duì)成本數(shù)據(jù)庫(kù)沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的概念，各種概念雖然表述上有差異，但意思卻大同小異。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，成本數(shù)據(jù)庫(kù)就是一個(gè)存儲(chǔ)數(shù)據(jù)的大倉(cāng)庫(kù)。這些數(shù)據(jù)的來(lái)源是企業(yè)過(guò)往項(xiàng)目的歷史數(shù)據(jù)，通過(guò)某種方式存儲(chǔ)于這個(gè)大倉(cāng)庫(kù)，并通過(guò)內(nèi)部錯(cuò)綜復(fù)雜的邏輯計(jì)算關(guān)系，生成企業(yè)需要的各種數(shù)據(jù)和報(bào)表。而這些生成的“數(shù)據(jù)和報(bào)表”通過(guò)支持企業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)、成本控制及造價(jià)管理，最終實(shí)現(xiàn)公司或項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

三、成本數(shù)據(jù)庫(kù)的意義和價(jià)值

首先，成本數(shù)據(jù)庫(kù)是成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)的“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)中心”，投資經(jīng)營(yíng)、成本控制、造價(jià)管理緊密圍繞成本數(shù)據(jù)庫(kù)展開(kāi)，最終實(shí)現(xiàn)公司或項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

其次，推行成本數(shù)據(jù)庫(kù)有更深層次的戰(zhàn)略價(jià)值。

（1）促進(jìn)成本業(yè)務(wù)規(guī)范：通過(guò)成本數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)造價(jià)清單管理、結(jié)算管理、合同臺(tái)賬提出規(guī)范化的要求，促進(jìn)業(yè)務(wù)規(guī)范。

（2）促進(jìn)成本管控升級(jí)：通過(guò)積累成本數(shù)據(jù)，可以將成本從核算型向控制型提升，實(shí)現(xiàn)有效控制成本、較少成本浪費(fèi)。

（3）促進(jìn)管理效率提升：成本數(shù)據(jù)庫(kù)有利于快速開(kāi)展投資測(cè)算、目標(biāo)成本測(cè)算、預(yù)算編制、變更簽證及結(jié)算審核，實(shí)現(xiàn)管理效率提升。

四、一體化成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)路徑

一體化成本數(shù)據(jù)庫(kù)項(xiàng)目一般有四個(gè)建設(shè)階段，分別是項(xiàng)目立項(xiàng)階段、咨詢階段、軟件上線階段、軟件持續(xù)應(yīng)用階段。這四個(gè)階段，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫(kù)的從“無(wú)”到“有”，從“有”到“有序”，從“有序”到“有用”，從“有用”到“有效”。

1.從“無(wú)”到“有”——立項(xiàng)階段

成本數(shù)據(jù)庫(kù)項(xiàng)目的立項(xiàng)，是成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的第一步。通過(guò)項(xiàng)目立項(xiàng)，房地產(chǎn)公司開(kāi)始有成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的意識(shí)，這是成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的最重要階段。只有經(jīng)過(guò)此階段，才有可能實(shí)現(xiàn)成本數(shù)據(jù)從留存于個(gè)人經(jīng)驗(yàn)到留存于公司信息系統(tǒng)。

2.從“有”到“有序”——咨詢階段

成本數(shù)據(jù)庫(kù)項(xiàng)目的咨詢階段，將錯(cuò)綜復(fù)雜的成本數(shù)據(jù)，通過(guò)咨詢梳理，形成有序、規(guī)范、體系化的成本數(shù)據(jù)體系。主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面：

有序之一：構(gòu)成有序。通過(guò)成本科目、數(shù)據(jù)科目梳理，規(guī)范工程全成本的劃分，做到成本構(gòu)成有序。

有序之二：收集有序。統(tǒng)一規(guī)范數(shù)據(jù)收集表格，做到收集方式一致，保證數(shù)據(jù)收集有序進(jìn)行。

有序之三：關(guān)聯(lián)有序。成本數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)建造標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目特征，實(shí)現(xiàn)成本數(shù)據(jù)與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)聯(lián)匹配。

有序之四：計(jì)算有序。完成各個(gè)數(shù)據(jù)之間的計(jì)算邏輯關(guān)系梳理，確保數(shù)據(jù)邏輯正確，計(jì)算規(guī)則符合專業(yè)規(guī)則，實(shí)現(xiàn)計(jì)算有序。

有序之五：分析有序。不同專業(yè)運(yùn)用不同的數(shù)據(jù)分析指標(biāo)，用于成本高低分析判斷，實(shí)現(xiàn)分析規(guī)范、有序。

3.從“有序”到“有用”——軟件上線階段

成本數(shù)據(jù)庫(kù)的應(yīng)用將圍繞軟件展開(kāi)，在軟件系統(tǒng)中成本數(shù)據(jù)庫(kù)包含清單數(shù)據(jù)庫(kù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)庫(kù)、含量指標(biāo)庫(kù)、技術(shù)指標(biāo)庫(kù)、合同臺(tái)帳庫(kù)等。

有用之一：報(bào)表有用。成本數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)將生成一系列數(shù)據(jù)報(bào)表，滿足基層員工、中層員工和集團(tuán)高層員工的報(bào)表需求。

有用之二：測(cè)算有用。基于成本數(shù)據(jù)庫(kù)，支撐投資測(cè)算和目標(biāo)成本測(cè)算。成本數(shù)據(jù)庫(kù)沉淀了歷史項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，用本企業(yè)真實(shí)的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行投資測(cè)算和目標(biāo)成本測(cè)算，勢(shì)必會(huì)更加準(zhǔn)確。

有用之三：搜索對(duì)比有用。在成本部門(mén)的造價(jià)管理過(guò)程中，可以通過(guò)模糊搜索或限定范圍精確搜索的方式搜索滿足要求的清單項(xiàng)、技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、含量指標(biāo)等，進(jìn)行多項(xiàng)目的對(duì)比分析或相互借鑒。

有用之四：經(jīng)營(yíng)分析有用。成本數(shù)據(jù)庫(kù)亦可有效支持企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析，比如可以通過(guò)設(shè)定預(yù)警提示，在動(dòng)態(tài)成本超過(guò)目標(biāo)成本一定程度后進(jìn)行預(yù)警，有效控制成本的超標(biāo)。

4.從“有用”到“有效”——持續(xù)應(yīng)用階段

成本數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)不僅僅是一個(gè)工具，而應(yīng)該是在其持續(xù)應(yīng)用過(guò)程中，發(fā)揮其“有效性”。通過(guò)成本數(shù)據(jù)庫(kù)的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)成本的有效控制，為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。

控設(shè)計(jì)。通過(guò)成本指標(biāo)，指導(dǎo)設(shè)計(jì)工作，開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，降低非必要成本。

控造價(jià)。對(duì)比分析各造價(jià)數(shù)據(jù)，監(jiān)控造價(jià)合理性，將造價(jià)控制在合理水平。

降成本。通過(guò)成本指標(biāo)跟蹤控制，實(shí)現(xiàn)成本的有效降低。

五、一體化成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的控制要點(diǎn)

1.組織人員

組織人員是任何一個(gè)項(xiàng)目成功的保證。成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)需要一個(gè)成本專業(yè)性強(qiáng)、并且同時(shí)精通軟件開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。兩者只有高效配合，才能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，開(kāi)發(fā)出房地產(chǎn)企業(yè)所需要的成本數(shù)據(jù)庫(kù)。

2.需求梳理與落地

房地產(chǎn)企業(yè)必須在咨詢階段梳理清楚主要的業(yè)務(wù)需求，并保證大的方向不改變。在后期軟件上線的過(guò)程中，再將需求進(jìn)行深化，滿足最終的落地要求。

3.歷史數(shù)據(jù)的錄入

歷史數(shù)據(jù)的錄入是軟件上線階段的一項(xiàng)重要工作事項(xiàng)。錄入的歷史數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)于數(shù)據(jù)庫(kù)中，以滿足投資測(cè)算、目標(biāo)成本測(cè)算、過(guò)程造價(jià)管理等應(yīng)用。

在實(shí)際數(shù)據(jù)錄入過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)選取具有代表性的歷史項(xiàng)目數(shù)據(jù)錄入，這樣既滿足數(shù)據(jù)有效性，又可以在一定程度上減少數(shù)據(jù)錄入的工作量。所以具有代表性的歷史項(xiàng)目數(shù)據(jù)的選取應(yīng)該作為成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的又一控制要點(diǎn)。

結(jié)語(yǔ)

就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，一體化成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)已迫在眉睫，部分標(biāo)桿企業(yè)已走在了行業(yè)前列，踏上“一體化成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)”的探索之路。而這條道路將會(huì)越來(lái)越清晰，越來(lái)越寬闊，也會(huì)吸引更多企業(yè)走上一體化成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)之路。

亮點(diǎn)借鑒：

1. 成本數(shù)據(jù)庫(kù)的戰(zhàn)略價(jià)值：促進(jìn)成本業(yè)務(wù)規(guī)范、促進(jìn)成本管控升級(jí)、促進(jìn)管理效率提升。

2.一體化成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的建設(shè)路徑：通過(guò)成本數(shù)據(jù)庫(kù)項(xiàng)目的項(xiàng)目立項(xiàng)階段、咨詢階段、軟件上線階段、軟件持續(xù)應(yīng)用階段，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫(kù)的從“無(wú)”到“有”，從“有”到“有序”，從“有序”到“有用”，從“有用”到“有效”。

3.一體化成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的控制要點(diǎn)：項(xiàng)目組織人員、需求梳理與落地、歷史數(shù)據(jù)錄入。